Порядок продажи земельных долей будет упрощен

Депутаты Госдумы приняли в первом чтении проект закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве». Документ упрощает порядок оформления прав на земли сельскохозяйственного назначения, а также владения, пользования и распоряжения ею. Как считают разработчики, разрешенный оборот сельхозземель сдерживается сложной и дорогостоящей процедурой оформления прав на землю.

Например, для передачи земельной доли в аренду сельскохозяйственной организации необходимо сначала перерегистрировать ранее возникшее право на эту долю. А для этого вновь выполнить землеустроительные работы по определению границ земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, закрепить эти границы межевыми знаками, определить их координаты, согласовать границы со смежными землепользователями, осуществить государственный кадастровый учет этого земельного участка, а затем получить новое свидетельство о праве на земельную долю в регистрационной палате, заключить договор аренды и зарегистрировать его в той же палате.

При продаже земельной доли сельскохозяйственной организации необходимо еще и получить отказ от покупки земельной доли от остальных участников долевой собственности и от исполнительного органа государственной власти субъекта РФ.

Такой сложный и дорогостоящий порядок оформления прав на землю, как считают разработчики, не позволил почти 10 миллионам граждан (из 12 миллионов, получивших земельные доли) своевременно привести договоры аренды земельных долей в соответствие с правилами гражданского законодательства.

Теперь по новому документу преимущественное право покупки земельной доли предоставляется не исполнительному органу государственной власти субъекта РФ, а самой сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности. А изменения, вносимые в Закон «О землеустройстве», позволяют осуществлять описание границ земельного участка для его кадастрового учета без определения их координат, если границы совпадают с границами полей севооборотов, дорог, лесополос, лесов, ручьев, рек и других подобных объектов. По мнению авторов, это позволит в 10-15 раз уменьшить стоимость землеустроительных работ для осуществления государственного кадастрового учета земельных участков.

Кроме того, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (только в этом случае), такой договор может быть заключен участниками долевой собственности на основании доверенностей, бесплатно удостоверенных должностным лицом местного самоуправления. Это сразу решает проблему доставки собственников земельных долей (в среднем около 500 человек на одну сельскохозяйственную организацию) в регистрационную палату для регистрации договора аренды или к нотариусу в райцентр для удостоверения их доверенностей.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли (только в этих случаях) осуществляется на основании Свидетельств о праве собственности на землю, полученных гражданами в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, без предварительной государственной перерегистрации этих свидетельств в регистрационных палатах.

Сельскохозяйственные угодья, находящиеся у сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, приобретаются ими в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Земли, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью (лесополосы), предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами предоставляются бесплатно в порядке, установленном законодательством субъектов РФ.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли эту земельную долю можно завещать любому лицу, продать участнику долевой собственности, подарить, внести в уставный (складочный) капитал или доверительное управление сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Помимо этого законопроект детально прописывает регламент созыва общего собрания участников долевой собственности и его решения. В результате чего порядок выделения земельных участков в счет земельных долей позволяет участнику долевой собственности без каких-либо дополнительных согласований определить местонахождение своей земельной доли в зависимости от желаемого способа распоряжения.

Несмотря на то, что депутаты приняли законопроект в первом чтении, Виктор Плескачевский озвучил отрицательную позицию Комитета ГД по собственности как соисполнителя по данному законопроекту. Депутаты отметили, что ряд положений документа необоснованно ограничивает права собственника по распоряжению земельными долями, делает практически невозможным выдел земельного участка в натуре в счет земельной доли и оставляет для собственника только возможность передачи указанной доли сельскохозяйственной организации.

Серьезные возражения вызвали также положения о консолидации земельных долей и порядке проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, которые по методам их реализации и игнорированию прав частной собственности, считает комитет, напоминают печально известную коллективизацию.

Кроме того, депутаты Комитета по собственности отметили, что принимать за описание границ земельных участков границы полей севооборотов и других объектов (дорог, защитных насаждений, лесов, ручьев, рек и т.д.), полностью исключив при этом проведение топографо-геодезических работ, недопустимо, поскольку границы объектов в силу различных причин могут измениться и, следовательно, не в состоянии служить надежным ориентиром.