Обмен или продажа?

Ваc не устраивает квартира, в которой вы живете, и вы хотите ее поменять. Приняв такое важное решение, вы предпринимаете первые шаги к воплощению его в жизнь.

Самый простой, как вам кажется, путь — открыть специализированное издание, найти рекламу агентств недвижимости в рубрике «Обмен», позвонить в одно из них и сообщить о своем намерении таковой произвести. В ответ на это вы слышите бодрый голос агента: «Ну что ж, продадим вашу квартиру, подберем для вас альтернативу...».

Позвольте, но вы же не хотели ничего продавать! Вам нужно поменять свою квартиру на другую. Звонки в разные агентства дали аналогичные результаты. Ни одно из них не пожелало заниматься обменом в прямом понимании этого слова.

А ведь раньше, когда жилье не продавалось, квартиры каким-то образом меняли! Почему же сейчас это так сложно?

На самом деле и сейчас, конечно, меняют. И контора, та же самая, что была раньше и занималась этими вопросами, по-прежнему существует. Но делают теперь прямой обмен только тогда, когда нельзя продать. Например, если квартира вам не принадлежит. Не все же пока живут в приватизированных или купленных квартирах, находящихся в собственности. Некоторые до сих пор пользуются муниципальным жильем на основании договора найма. А значит, продать такую квартиру не могут, потому что собственник (муниципалитет) вовсе не собирается расставаться с принадлежащей ему жилплощадью. Но не имеет ничего против того, чтобы расстаться с нанимателем.

А теперь попробуем представить, сколько найдется в Москве квартир, хозяева которых готовы свое жилье поменять на ваше? Наверное, немало. Правда, есть существенное «но»: нужно, чтобы и вам предложенная квартира подошла. Чтобы она оказалась точно такой, какой виделась вам в прекрасных снах — а иначе, зачем менять?

Москва — густонаселенный мегаполис, и есть вероятность, что ваши интересы здесь и сейчас совпадут с чьими-то, но она, надо признать, незначительна.

Как же действовать наверняка? Агент был прав: квартиру надо продавать. Но не просто продавать, а продавать с альтернативой, то есть с последующей покупкой.

Цель проведения подобной сделки — через продажу с последующей покупкой обеспечить себе свободу выбора, причем не только такой квартиры, которая придется вам по вкусу, но и покупателя. Не секрет, что обстоятельства, сопровождающие каждую конкретную сделку, весьма различны и могут оказать существенное влияние на результат. Когда речь идет о прямом обмене, стороны всегда связаны — каждая своим вариантом. Много таких покупателей и на рынке жилья. Они так же, как и вы, должны продать что-то ненужное для того, чтобы купить нужное. У них сложности, у вас сложности — эта общность может, конечно, объединить, но скорее разведет ваши интересы, и сделка не состоится.

Вряд ли вам подойдут и такие покупатели, которые, не имея в достаточном количестве собственных средств, рассчитывают получить кредит в банке. Тема модная и, конечно, перспективная, но пока многочисленные согласования, длительные сроки рассмотрения, да и просто требование банка выбрать свободную квартиру сводит на нет все усилия. Ваша-то квартира не свободна. Вы в ней живете.

Как же быть?

Сложный путь — принять участие в цепочке чужих альтернатив, ждать и надеяться. А можно действовать намного проще: искать покупателя с живыми деньгами. Спрос в Москве велик, и если цена разумна, а квартира в нормальном состоянии, вам будет сопутствовать удача!

Итак, допустим, покупатель со средствами, который спешит вселиться в вашу квартиру, есть. И теперь вам предстоит всего лишь подобрать себе альтернативу. Риелторский термин «альтернатива» прочно вошел в нашу жизнь и означает необходимость поиска жилья взамен того, которое продается; этим словом также обозначают и собственно то жилье, которое вам предстоит купить.

Понятно, что подобрать альтернативу — дело не одного дня, да и на обеспечение законности сделки (что называется, «проверку юридической чистоты») понадобится какое-то время. Может быть, надо было сразу, как только начали продавать свою квартиру, подбирать и себе подходящий вариант?

Спору нет, определиться с районом проживания и типом дома, в котором хотелось бы жить, надо с самого начала — это необходимо хотя бы для того, чтобы просчитать реальность сделки и размер возможных затрат. Но смотреть конкретные варианты нет никакого смысла. Представьте: квартира вам понравилась, но ведь денег, чтобы ее купить, у вас все равно нет. А продавцы, конечно, ждать не будут. Но еще хуже, если продавцы говорят, что подождут, предположим, месяц и предлагают внести аванс, чтобы квартиру закрепить за вами. Вы вносите трудовую тысячу в виде аванса в надежде на то, что за месяц-то и на вашу квартиру найдется покупатель. Но может случиться так, что срок прошел, а покупателя нет, денег нет, так как вы в оговоренное время не вышли на сделку, и вы... потеряете свой аванс. Поэтому так важно при альтернативном обмене сначала найти покупателя, и только потом подбирать себе жилье.

Когда покупатель найден, у него, как правило, берут аванс. Это, конечно, обязывает соблюдать определенный предварительным договором срок, в течение которого вам нужно подобрать квартиру. После того, как устраивающий вас вариант найден, остальное — дело техники. Подписывается предварительный договор, вы вносите аванс, обсуждаются условия проведения сделки, готовятся документы. И две сделки — покупка и продажа — проводятся в один день. По Гражданскому кодексу РФ сделка считается состоявшейся только после государственной регистрации перехода права собственности. Поэтому в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо сдать два договора: договор продажи вашей квартиры и договор покупки квартиры для вас — с условием их одновременной регистрации. И по прошествии одной-двух недель вы уже получите свидетельство о праве собственности на новое жилье.